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浙系房企江湖:明月照大江

Bae SuBae Su 2018-11-05 39 次 收藏0

地产多风波,江湖带刀剑。粤系房企叱咤四十年,雄浑依旧。闽系房企异军突起,并领风骚。浙系房企沉浮如月,有时被云妨,有时笑沧浪。

1978年春天,柳树复绿。

杭州大学77级历史系迎来70名新生,包括宋卫平、周庆治、寿柏年、许广跃、路虹。他们是1977年高考恢复后的第一批大学生。

放下浙江美术地毯厂的工作,打小聪明的宋卫平一考便中,从全国570万考生中脱颖而出,顺利考入杭州大学。

不过,幸运儿总是少数。17岁的陈国祥家贫早立,在西施浣纱的江边,干着拉车活,把旧城墙的土渣运走。创办祥生还是十多年后的事;18岁的沈玉兴在村里当会计,业余时间写4角钱一篇的广播稿;16岁的戚金兴在杭州九中求学,毕业后投身建筑业。

那时候,历史系和政治系合办了一本刊物《思考》,寿柏年是历史系的编委,宋卫平参与编撰。

他们喜欢针砭时弊。

有一次,寿柏年撰文探讨康梁戊戌变法,他认为,中国社会要走改良、渐进的道路,才符合中国社会的实际情况。这篇文章,后来被评上了优秀论文。

宋卫平不同,他是愤青。大二那年,宋卫平办了一份只有四个版的报纸,一人承包三个版的撰稿,以思想激进名噪校园。小学三年级就读过《说岳全传》《三国志》的宋卫平,英雄情结浓厚。

一、浪涌钱塘

1982年毕业后,宋卫平分配到杭州舟山党校,给党政干部上历史课,周庆治去了浙江省委办公厅,寿柏年去了浙江省鄞县县政府。

1987年,因为言论不当,宋卫平被迫“下岗”。离开任职五年的党校,宋卫平南下珠海,在一家电脑公司做刊物主编。同样身处广东的王石已经摸着石头过河,在深圳创办了万科前身,同年踏足地产行业。

一年后,佳源创始人沈玉兴也成了广漂。不同于宋卫平的无奈,沈玉兴是风光南下,作为嘉兴市政府深圳办事处主任。1988年4月,换上一身新的西装,往行李包里塞了些龙井茶,沈玉兴一行五人出发了。

头脑活络的沈玉兴把内地的白厂丝弄到深圳,再转手卖给香港客商,一年时间赚回200多万元,给办事处买了办公楼。不料,沈玉兴的“倒卖”引火上身,遭到嘉兴市五个部门联合调查。

最终,被定性为“倒卖白厂丝,投机倒把”。受到处分,心绪难平的沈玉兴选择下海,他说,我是个会游泳的人,不可能人人成为将军元帅,但我可以。

1991年,回到嘉兴后,沈玉兴创办了足佳经贸公司,而后进入地产。同年,周庆治也下海了。他辞去干了10年的浙江省委办公厅公职,跑到广东经商。

也许是身在改革浪潮的前沿,周庆治和宋卫平的衣襟被打湿了,珠江的浪涌进了钱塘。

1992年8月,周庆治回到杭州,与许光跃一起加盟了华电地产(南都前身)。1994年,在广东商业潮水中浸淫七年后,宋卫平也回到杭州,和路虹创办钱塘房地产。一年后,宋卫平另起炉灶,创办绿城。

算上1998年加盟绿城的寿柏年,杭大77级历史系多达15人踏足地产圈。

这群读史之人在钢筋水泥的世界大放异彩。

扛着“绿城”和“南都”的旗号,他们叱咤杭州楼市,成为浙系房企中的杭派领袖,鼎盛时期,占据三分之一的杭州房地产市场。

南都与绿城犹如双雄争霸。甚至可以说,杭州地产史是他们抒写的。南都德加公寓与绿城桂花城,创造了20世纪末杭州房地产开发的最高水准。

冥冥之中,历史系变成地产总裁班。

二、丹桂飘香

因为宋卫平喜欢桂花,绿城早期的楼盘都以“桂”为名,譬如丹桂花园、金桂花园、银桂花园、月桂花园等。

当年,在党校给学生上课时,看到窗外一株盛开的桂花,他说,大家看到桂花开,也闻到桂花独特、怡人的香味。其实生活的美好是可以创造的,只要大家多种一些桂花树,我们的生活就会多一些清香。

显然,宋卫平是个理想主义者。2000年,在一次题为《迎接新世纪的居住文明》的演讲中,他对房产品的本质进行了这样一番阐述:房产品是文明和艺术的载体、结晶和创造,房产品是个躯壳,文明是它的灵魂,艺术是它的容貌。

一语惊四座,都说宋卫平的另类。其实,以绿城为代表的浙系房企,早有在品质上较劲的传统。

与绿城、南都并称“蒋村三驾马车”的金都,1994年开发首个项目金都花园,绿化率高达36%,无异于将花园“搬”进小区。后来,开发金都华府时,自信的吴忠泉说:“香港、广东的开发商来杭州,绝对造不出我金都华府这样皇城根下的楼盘!”

有一次,一名做装修生意的老板娘告诉绿都老板邵法平,别人家的房子打空调洞只要50元,绿都的房子打洞却要100元,因为绿都用的钢材、混凝土都比市场一般的标准高,打起洞来比较费力。邵法平听后莞尔一笑,内心欣喜不已。

戚金兴喜欢对标星河湾和绿城,在开发以经济适用房为主、商品房为辅的万家花园时,滨江大手笔引入贝尔高林担纲景观设计,让业界惊呼“奢侈”。

一山更比一山高,更奢侈的是宋卫平。他对房产品质的偏执,前无古人、后无来者。

每次宋卫平去现场,绿城的项目总都要提心吊胆,因为宋卫平爱挑刺。有一回,项目外立面已经落成,宋卫平发现墙面的石材存在色差,他让整面墙敲掉重来。就算交房的项目,也可能发生“意外”。

有位财经作家是绿城的客户,交房那天,他发现大堂原本铺好的砖被挖去了一大片,物业告诉他因为宋卫平来过,觉得不对头,责令重铺。

打造杭州桃花源项目时,一块巨石与园林风格不符,宋卫平当场叫人打碎,砸掉了数百万元。苏州桃花源有四套规划方案,宋卫平直接选中造价最贵的中式园林,每平方米成本近6万元,他告诉员工:“艺术是无价的,不要考虑成本。”员工私底下说,宋总就是个疯子。

这样的疯子经常让同行心惊肉跳,包括万科。

“2008年以前,万科是我们的一个学习榜样,但现在不是了。我们去看过杭州万科的房子,我们要是造出万科那么粗糙的房子,我们的项目经理要跳楼自杀N次!”如此大胆的话,是宋卫平说的,也只有宋卫平敢说。

成败皆萧何,偏执成就了绿城品质,也埋下了定时炸弹。

三、大鳄入侵

九十年代到新世纪初,杭州地产界呈现百家争鸣。绿城、南都双雄并立,金都、绿都、宋都、滨江、金成、大家、新湖、广宇等房企争先崛起,杭派房企各具千秋:大家代建起家、南都擅长资本运作、绿城品质立足。金都一度意气风发,巨幅广告牌经常占据杭州最繁华的武林广场。

除了杭派外,浙系房企较具代表性的还有甬派和温派,银亿,雅戈尔、奥克斯起于宁波,中梁、华鸿嘉信、大发始于温州。此外,诸暨有祥生,嘉兴有佳源,湖州有德信。

纵观全国,进入新世纪后,万科、富力、碧桂园等粤系房企四处征伐,然而,浙系中除了绿城,绝大多数偏安一隅,十年一日固守城池。

西湖波平,钱塘浪轻。2004年,宁静被打破。

2004年8月12日,万科向杭州市中级人民法院提起诉讼,状告杭州本土房企绿都,理由是绿都侵犯其“四季花城”商标专用权,万科请求法院判令绿都立即停用“四季花城”的案名,并赔偿人民币100万元。

这场强龙与地头蛇之争,以万科败诉告终。为此,万科赔了15010元案件受理费。半年后,依靠一起震惊业内的并购,万科得偿所愿入杭州。

2005年3月3日,万科董事会发布公告,宣布停牌两天。就在这一天上午10点,万科总经理郁亮行色匆匆出现在上海,代表万科与南都签约。以18.5亿元的代价,万科购得南都在上海、江苏、浙江的部分项目。

2006年8月,南都全盘卖给万科,震动杭州地产界。毕竟,十年来,能在杭州叫板绿城的只有南都,能和宋卫平分庭抗礼的只有周庆治。

凭借1998年开发德加公寓,南都一炮而红,奠定了江湖地位。德加公寓吸引全国同行竞相参观,甚至模仿。巨星陨落,不免叫人唏嘘。

究其原因,不得不提许广跃。作为南都房产的创始人之一,许广跃与周庆治被誉为杭州地产界的“黄金拍档”,还有一对是宋卫平和寿柏年。许广跃负责执行大小事,主管营销。周庆治依靠过硬的政府关系,主攻拿地。

南都发展壮大过程中,出现主雇之争。两个老同学没能免于兄弟阋墙。当年许广跃有意增持南都股份,周庆治心生不快。同时,许广跃插手经营,两人经营理念不合致使矛盾加剧。2004年夏天,周庆治免去了许广跃的地产总裁职务。

作为操盘手,许广跃在南都拥有更高的声望,离开南都之后,许广跃创立郡原,与此同时,一批南都元老纷纷离开南都,不少人改投许广跃麾下。分家后的南都元气大伤,上市一事也被搁置。

2006年,把南都全盘卖给万科之后,周庆治淡出地产圈。从此,南都成为江湖往事。

四、星光熠熠

宋卫平高考那年,浙江的作文题目是《路》,宋卫平和周庆治走的路, 同途疏归。就在南都折戟的2006年,绿城一路高歌。

2006年7月,绿城成功在香港上市,融资32亿。8月,卖了上海一栋烂尾楼给摩根斯丹利,套现20亿。提着50亿现金,宋卫平四处买地。

9月,联袂西子电梯,组建“绿城西子房地产集团”,拿下7个项目;9月底,经过19轮的竞价,绿城与滨江联手击败华润,以36.3亿竞得“杭汽发地块”,缔造杭州地王;12月,绿城抛出33.3亿斩获温州鹿城地块。

这一年,绿城的新增土储创下新纪录,达到448万平方米。

狂奔中之中的绿城,在2005年与2006年两进全国房企十强。2007年,绿城销售规模首次破百亿,进入百亿房产俱乐部。那几年,宋卫平大胆用杠杆,开始全国化布局,上市后更如猛虎添翼,绿城实现跳跃发展,其它浙系房企难望项背。杭州同行感慨“怎么追都追不上”。

“追不上”的绿城冲过百亿后,宋卫平野心加速膨胀,2008年剑指200亿。不过在2008年调控紧绷、金融危机笼罩下,绿城难挡大流,销售去化率只有五成,以151亿销售额在寒风中颤颤收官。

但是,宋卫平爱赌是出了名的。寒风凛冽的2008年也没能吹凉他的赌性。这一年,绿城新增了428万方土地,并大胆制定2009年销售300亿的计划。

关于他的嗜赌,有这么一个传说:在拉斯维加斯,宋卫平通常是玩到困得起不来为止,手下的人让他定夺石材,得背着几块石头专门飞过去找他。甚至,有一年春节,他连赌十日,输赢上亿。事实上,宋卫平身患幽闭恐惧症,不能坐飞机,不可能飞到拉斯维加斯,顶多就是坐船去澳门。

别人认为赌博是坏事,宋卫平不以为然,他说:“赌徒是一个快乐的旅行者,你可以去探寻里面的规律。赌博是一件高智商的事情,我认为自己的智商不低。”

不赌不欢、果于自信,就是宋卫平。这一次,他赌赢了。

楼市回暖的2009年,绿城卖了530亿元,仅次于万科的634.2亿元,位居全国第二。春风得意马蹄急,心潮澎湃的宋卫平不掩饰野心。他公开喊话,绿城三年破千亿,销售要超万科!

这不是口号,绿城实有冲击万科的能力。当年的绿城广屯粮,豪掷323亿元买地,成为2009年买地最多的房企。宋卫平甚至亲自坐镇土拍,在苏州,一天拿下两块地王,抬抬手“撒出去”61个亿。

除了绿城,在熬过2008年冬天后,其它浙系房企同样沐浴春风,百花齐放。2009年,绿城、宋都,银亿持续走强,新湖中宝、滨江、佳源、昆仑、海亮、大发、金都、众安等纷纷跻身百强。这一年地产百强榜,浙系占据18席,不逊于粤沪房企,仅夺8席的闽系此时未成气候。

2009年,绿城分外闪耀,浙系星光熠熠。而这一切,就像暴风雨前的宁静。

五、秋日天凉

2011年11月1日深夜,西湖投进了一块巨石,平静的微博波澜乍起,一则关于“绿城已申请破产”的消息迅速传开。随后,宋卫平戴月码字,于凌晨4点多钟,迅速发出题为《从绿城被破产说起》的千字文。

那是一个秋夜。

宋卫平说绿城目前一切尚好,“被破产”就像是一个冷幽默。回应完传闻,他若无其事去了中泰基地,督训绿城球队。 也许,宋卫平想用这样的方式表明:一切照旧,绿城没变。

事实上,宋卫平没能拆掉多年前埋下的炸弹。

绿城扩张的背后是高负债,净资产负债率年年攀升,2007年是88.2%,到了2011年跃至148.7%。宋卫平渴望规模,又把房子当“作品”打造,慢工出细活,加之“改善型需求”的产品定位,最终拖累了绿城的周转速度和利润。

以2007到2010年为例,绿城的平均存货周转为2217天,项目从拿地到交付给业主需要6年,龙湖、万科只要3年。绿城追求单项目利润,30%的毛利率仍然不及万科,万科为38%。

高负债的炸弹引爆后,绿城被迫卖身自救。2012年6月,先是九龙仓斥资51亿港元入股绿城,成为第二大股东;再是融创出手,以33.7亿收购绿城9个项目。

解了宋卫平的燃眉之急,孙宏斌感慨说:“如果绿城倒了,那是行业的悲哀。”他认为该倒闭的应该是那些产品做得差、不对客户负责的企业。

令人遗憾,绿城已是积重难返。到了2014年,宋卫平意在托孤,将绿城24%的股份转与孙宏斌。“天下本一家,有德者掌之。”宋卫平说孙宏斌可以当好接班人。

对于老哥的信任,孙宏斌豪情荡漾,他说:“我们很像,都是性情中人,为理想宁可头破血流。我们都有英雄浪漫主义。这种浪漫虽然代价大,但销魂蚀骨。”

谈笑风生的宋卫平与含情脉脉的孙宏斌

绿城被收购后,吴亚军发了条朋友圈说,她和很多人永远敬重宋卫平。

众人以为宋卫平江湖远去时,却来了个回马枪。宋孙达成协议半年后,宋卫平反悔了。他说错看孙宏斌,融创接手后项目质量问题频频,而孙宏斌则说忙着消化库存,融创根本没来得及造房子。往日英雄相惜的人,最后还是在商言商。

马蹄声声,有人挺“绿”,有人倒“绿”。沈阳的绿城业主倡议,提前交10年物业费帮助宋卫平筹钱回归,青岛的业主自发众筹360万支持宋卫平。

中国楼市总是维权的多,这种肝胆相照是头一回。

抢回绿城的宋卫平戴上了“背信弃义”的标签。直到2015年3月,绿城引进中交,宋卫平和绿城的故事算是了结,再无下回分解。中交主导下的绿城,走入“去宋卫平化”的时代。

宋卫平渐渐离场,改绿换蓝。再回首时,桃李春风一杯酒,江湖夜雨十年灯。有人感慨“宋公之后再无好房”。也有人说宋卫平是个疯子,才会把房子当作品造。

探究起来,2009那年的星光熠熠,就像银河划下分水岭。亢奋之后,浙系房企走向沉寂。

曾经出过书《我要富过四代》的楼忠福心中,一直藏着个天大的梦想:以企业经营城市! 距离杭州15公里的余杭,那个计划占地6579亩,规划10万人口,号称“中国第一卫星城”的天都城,就是楼忠福和浙江广厦的梦想。

始于1999年,楼忠福开始打造他的乌托邦。他想着,用6~8年时间,砸下90个亿总能造出个“东方巴黎”,认真的他在小区里建了仿真的埃菲尔铁塔。

不过事与愿违,面对寒冬,不管是宋卫平还是楼忠福,都得抖一抖。

2008年到2009年,广厦靠打折甩卖资产,艰难挨过危机。此后,楼忠福频繁融资,到手的钱大部分投向天都城。但这个嗜血的庞然大物未能反哺,反而将广厦拖入困局。2015年,广厦开始剥离地产业务。最后,天都城被一卖了之。

2011年,“眼镜大王”胡福林跑路,一石激起千层浪,温州楼市陷入大崩溃。依托于民间借贷的投机热潮,不仅反噬炒房客,开发商也遭受重创。房价跌去三成,豪宅价格腰斩。中梁的香堤半岛项目,每平方米从5万元降到2.8万元。

2012年,曾经意气风发的吴忠泉,一边忙着回应破产传闻,一边出售衢州项目股份给滨江,卖高尔夫艺墅项目股权转给绿城,金都渐渐星光转暗。吴忠泉说不会逃开地产去转型,最终还是搞农业去了。

2013年,十年前获评杭州“10大房产运营商”的房企,三分之一隐退江湖,三分之一沦落边缘。这一年的地产百强榜中,浙系只拿下10席,比2009年巅峰时少了8席。全国6家房企销售超过千亿,喊出三年破千亿的绿城,卖了660亿,不仅没超万科,还被甩出了1000亿的距离。当年万科稳居榜首,销售额1776亿。

更惨淡的是,除了绿城,其它浙系房企无一突破200亿。在70家破百亿的房企中,浙系只占6家,包括绿城之外的海亮、滨江、雅戈尔、奥克斯、佳源。

浙系陨落的同时,各大门派开始围攻光明顶。

六、武林混战

2013年9月5日,浙大华家池3块土地出让,外来大鳄绿地、世茂击败滨江等本土房企,先后斩落57号、58号地块,最后的59号地块,滨江联手义乌小商品城以43.8亿元总价,从世茂手中成功夺食。

媒体戏称,滨江扛下了本土房企最后一份尊严。一番自嘲,几多酸楚,述不尽杭州遭围攻的无奈。

这一年,粤系、闽系、京系各大房企密集涌入,万达、首开、旭辉、雅居乐、融信、越秀等近20家房企来势汹汹。5月,旭辉首次登场,连夺滨江奥体和余杭崇贤两宗地块。9月,闽系房企在杭又下两城,融信斥资34.6亿拿下蓝孔雀板块两宗地。

2014年2月18日,杭州城北德信·北海公园宣布降价3000元每平,紧接着,同片区的天鸿香榭里应战,一平降价3400元。70多位愤怒的老业冲进售楼处,高举“共和之国,和谐社会,合理维权,只要公平”的横幅,把沙盘砸个稀烂。

导演“马年第一降”后,杭州市场很快企稳回升。2015年,杭州拍出111宗地块,拿地房企近50家,四分之三为外来房企。其中融信拿了8块,万科拿了5块,龙湖拿了4块。

杭州成了兵家必争之地,混战之中,本土房企接连倒下。2014年,脱胎于南都的郡原被中城建收购;2016年,嘉凯城被恒大收购,融创入主金成。2017年,阳光城104.69亿收购中大,融信28.97亿元受让海亮安徽与宁波公司各55%的股权。

经历一轮接一轮的洗牌,浙系房企也变得强者恒强,弱者更弱。在外来房企合围之下,滨江决定走出浙江。2015年9月,滨江联合平安以34.65亿的代价拿地,如愿进入上海。紧随其后,中梁把总部搬到上海,开启全国扩张战略。

挥师上海后,中梁开启奔跑模式,杨剑提出学习碧桂园,包抄三四线。他说:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会的。”

放出话后,中梁火力全开,2017年平均五天拿一块地,耗资246亿元,在粤系与闽系的虎口下夺食,抢下68块地。同时,完成758亿销售额,一举进入top30。今年,截止到10月31日,中梁完成了1150亿销售额,成为第二家浙系千亿房企,与老大哥绿城仅差13个亿,浙系头把交椅或将易主。此外,老牌房企祥生、滨江正在迫近千亿阵营。新秀也以黑马姿态穷追,成立仅6年的华鸿嘉信已经杀到top66。

有人说,如果下一个地产时代来临,浙系房企定能乘势而上。

当然,靠品质行走江湖的浙系,有什么理由不崛起?明月若无云妨,岂会不照大江?

只是,在这个“决不允许房地产调控半途而废、前功尽弃”的秋天,内幕君想起了宋卫平。2011年11月1日那个秋夜,“被破产”的宋卫平挑灯写下千字长文,里头有一句话:秋日天凉,并非只笼罩一城一池。

距今七年整。

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